Marianne Kastbjerg
At købe ejendom i Grækenland er bestemt ikke som i andre lande og slet ikke som i Danmark. Men uanset hvad man er ude efter, er sandsynligheden for at opleve problemer meget lille, hvis man køber gennem en anerkendt ejendomshandler (real estate) og bruger anerkendte sagsbehandlere, der opererer på legale offentlige tilladelser. Bed evt. om at se disse eller forhør dig i området og vurder hvor lang tid deres kontorer ser ud til at have eksisteret. Eller om de overhovedet har et...
Handler man på privat basis, skal man have mere is i maven og under alle omstændigheder en indfødt græker til at repræsentere sine interesser. Undgå fidusmagere, du møder tilfældigt på gaden og som altid har et godt tilbud. Hvis du handler privat er det under alle omstændigheder godt at have nogen der har prøvet at købe hus i Grækenland i baghånden, ikke mindst for ens mentale status og tålmodighed, som kan blive sat under hårdt pres undervejs. Folk der har prøvet at købe ejendom i Grækenland kan rådgive om tips og faldgruber i processen og forklare hvad der sker, når der tilsyneladende ingenting sker. Her er nogle gode råd fra én der har prøvet det og ved lidt om det.
Hvad skal jeg vide om prisniveauet i Grækenland
Kan alle udlændinge uden videre købe hus i Grækenland?
Hvordan ved jeg at jeg ikke bliver snydt?
Financiering?
Hvad med depositum?
Kan det betale sig at etablere en konto i en lokal bank?
Hvad hvis der opstår hindringer eller sælger skifter mening?
Skal jeg betale skat når jeg køber en ejendom i Grækenland?
Hvordan skal jeg forholde mig til ekstra omkostninger?
Hvad indeholder en contract?
Hvad med byggetilladelser?
Hvad med kommunale skatter og andre regelmæssige afgifter?
Hvordan betaler jeg regninger når jeg ikke er i Grækenland?
Hvad skal jeg vide om prisniveauet i Grækenland?
Først i de senere år er udlændinge begyndt at vise interesse for køb af ejendom på Skopelos og i almindelighed er gennemsnitsgrækeren ikke vant til at handle med ejendomme. I århundreder har ejendomme været betragtet som familiegods og holdt og videregivet - arvet - inden for familiens egne rammer. Evt. givet som medgift ved bryllupper. Hvis en familie ikke har været i stand til at vedligeholde ejendommen, har den fået lov til at forfalde og Grækenland er da også fyldt med ruiner - eller tilbud som hushandlerne kalder det - som lige "trænger til en kærlig hånd" hvilket i mange tilfælde er synonymt med, at man står sig bedst ved at rive det hele ned og bygge nyt, hvis man har mod, mandshjerte og økonomi til det.
På baggrund af almindelig fraflytning på Skopelos og som grækerne selv opfatter det - en vis tilbageholdenhed på grund af grækernes - Diaspora - lidt anderledes trossamfund, befinder Skopelos sig i dag i en situation, hvor der er masser af smukke ejendomme og lodder til salg hos folk, der ikke er vant til hverken at prissætte eller handle fast ejendom og grunde. Derfor ser man ofte ejendom sat til salg uden prissætning, hvor bagtanken er, at køber selv skal komme med et bud. Det skal man også selv om en ejendom er prissat, for det nærmest forventes at man ønsker at prutte om prisen. Dette har dog ændret sig noget de seneste år, hvor der synes at være kommet lidt mere styr på markedet.
For at give et skønsmæssigt overblik over mulighederne kan man sige at det på Skopelos er muligt at købe ejendom for så lidt som 30-40.000 €, men så kan man heller ikke flytte ind før man har ofret noget nær det samme i renovering eller har bygget et hus, hvis det drejer sig om en grund. Undersøg om grunden eller huset ligger i land- eller byzone, det har betydning for den skattemæssige beregning ved købet og for udstedelsen af bygge- eller tilbygningstilladelse. Der er uden for de store byer ikke fuldstændig skarpe grænser for hvad der er hvad og man kan i grænsetilfælde argumentere sig frem til at et hus der ligger i udkanten af en by efter ens faste overbevisning naturligvis ligger i landzonen. Hvis skattevæsnet har en god dag går den. Hvis man udelukkende køber et grundstykke, bør man i bjergrige områder orientere sig om naturlige afvandingskanaler løber over grunden, da det naturligvis hverken er tilrådeligt eller lovligt at bygge huse på eller i umiddelbar nærhed af disse. I Grækenland kan dale og sænkninger meget hurtigt omdannes til fossende floder i tilfælde af skybrud.
Ønsker man et indflytningsklart hus ligger gennemsnitsprisen på omkring 150.000 € for omkring 100 m2 og så behøver man ikke at male og reparere. Udstyrsmæssigt er det meget forskelligt, hvad der følger med huset. Det kan være alt fra ingenting - og ingenting i Grækenland er absolut ingenting fx intet komfur, ingen aircondition og opvarmning, intet bad eg toilet, kun huller i jorden, ingen vandforsyning osv. - til fuldt udstyrede og møblerede huse. Møblerede huse i Grækenland er normalt ikke noget et skandinaviske designerøjne falder i svime over.
I den anden ende kan man få noget større og mere luksuriøst fra omkring 300.000 € og det skal siges at der også arkitektonisk er perler imellem, men som absolut koster kassen. En græker, der har øje for design og arkitektur, har også øje for værdien af samme. Grundlæggende er der ikke noget loft over priserne og har man vundet den helt store lottogevinst, er der også ejendomskategorier for disse heldige.
Grunde varierer lige så meget som huse og priserne er naturligvis forskellige efter størrelse, byggemodningsgrad, el, vand og kloakering, beliggenhed, udsyn og tilgang. Regn med et prisniveau på mellem 30.000 og 100.000 € for en grund med forskellige af ovenstående parametre.
Man kan både tage på privat research på Skopelos eller henvende sig direkte hos en ejendomsmægler. Det sidste er det nemmeste og hurtigste, det første det mest besværlige, men også mest afslappede, hyggelige og billigste, hvis man er sikker på at kunne håndtere sagen uden at blive snydt, hvilket er synonymt med at man har pålidelige græske folk - bekendte eller venner - involveret. Hvis der står et skilt med "For sale" og et telefonnummer kan man ikke altid regne med at engelskkundskaberne står mål med skiltets formåen. Omvendt ved grækerne jo godt hvorfor en fremmed ringer, og på en eller anden måde skal det nok lykkes at få en ordentlig kontakt, hvis man lægger lidt energi i det. Sådan er græsk kultur - man kan næsten "snakke" sig til og komme overens om alt, det er kun et spørgsmål om at ofre den nødvendige energi.
top
Kan alle udlændinge uden videre købe hus i Grækenland?
Der er ingen restriktioner for EU borgere i forbindelse med ejendomskøb i Grækenland. Det er der for ikke - EU borgere, specielt i områder, der betegnes som grænseland. Det drejer sig primært om Nordgrækenland, Kreta, Rhodos, de dodekanesiske øer og øer i det ægæiske hav mod øst. Skopelos er ikke omfattet.
Løber man alligevel ind i et grænseområde, skal man erhverve sig et "blue card”. Normalt blot en formalitet, som efter besøg hos det lokale politi, kan ordnes af din advokat, uden din tilstedeværelse. Dette tager ca. 2 uger
top
Hvordan ved jeg at jeg ikke bliver snydt?
Det ved du ikke! Som udgangspunkt er grækerne et gudsfrygtigt, ærligt og reelt folkefærd, ikke mindst på landet, som man må henregne Skopelos til, og lige som man er forholdsvis uvant med ejendomshandel er man ikke ude på at snyde folk. Dette skal dog ikke forveksles med at man ikke er ude på at få en god pris for sin ejendom og bemægtige sig de bedste vilkår, Selvfølgelig er man det, sådan er det jo overalt, men forhandlingerne foregår altid meget åbent og man giver sit bud af et ærligt hjerte. Men selv om dette er normen findes der selvfølgelig altid brodne kar blandt ejendomshandlere og -mæglere, specielt blandt dem der kun er på markedet i kort tid.
En sikkerhed for juraen i en ejendomshandel er, at NOTAREN altid er involveret, når handelen bliver alvor. Det er et lovkrav. En notar er en halvt offentlig / halvt privat person, som garanterer for det juridisk lovmedholdelige indhold i en ejendomshandel. Contract'en eller slutsedlen underskrives altid hos notaren, som er forpligtet til at skaffe nødvendig tolk, så alle tilstedeværende - købere som sælgere - er fuldstændig klar over papirernes indhold, der bliver læst højt, ligesom parternes to advokater normalt er til stede ved underskrivelsen. Der skal være advokater til at repræsentere sælger og køber, de sikrer at ingen bliver snydt, at der ikke er unøjagtigheder og hindringer i contract'en og sikrer at salgssummen ligger inden for rimelighedens grænse. Købers advokat kontakter også Land Registry Office for at sikre at der ikke er nogen tinglyste klausuler, der kan hindre en ejendomsovertagelse. Forekommer handelen uden problemer og er der i øvrigt ikke specielle forhold involveret, kan advokaternes tilstedeværelse ved selve underskrivelsen udelades.
Det er en god ide at få contract'en faxet til Danmark inden man tager derned for at underskrive. Små græske kontorer i København tilbyder at oversætte den slags papirer. Ønsker man det skriftligt koster det 2-3.000 kr. men hvis man kan nøjes med en mundtlig oversættelse og så selv tage notater slipper man med 4-500 kr. Det tager en time eller to. Dette fordi at tolkene i Grækenland ofte er bosiddende, græsk gifte, danske kvinder, som ofte ikke er helt bekendt med græsk juridisk kancellistil.
Hos den lokale skattemyndighed beregnes den offentlige vurderingssum, som normalt ligger en del under den aktuelle handelsværdi. Det skal bemærkes at der er forskel på beregningen af skatten i forbindelse med salget alt efter om huset betragtes som liggende i en land- eller byzone. Det er muligt at grænserne herfor formelt set er er faste iflg. den lokale byplan, men erfaringen viser, at "skattefar" er til at påvirke (jvn afsnit ...prisniveau... om græsk kultur) og at man ved at indtage en tilpas ydmyg attitude i grænsetilfælde med mere...!, kan få sit ejendomskøb beskattet som lå det i en landzone. Skatten er ca. 9-11 % af vurderingen.
top
Financiering
Som EU borger kan du optage lån i en græsk bank fx National Bank of Greece, som har afdelinger over hele landet. Du kan få lån med løbetid op til 40 år med sikkerhed i det købte og og med en vis dokumentation for din økonomiske formåen. Du skal fx være i stand til at betale alle omkostninger i forbindelse med købet før lånet udbetales.
Når man køber en grund laver man et skøde og der betales 9-12 % skat til staten. At køber får skødet allerede på dette stadie, giver en vis besparelse, da der ikke senere skal betales skat, når bygningen er opført.
Man betaler:
5 % af de totale omkostninger for at ”starte” byggeriet.
30 % betales når udgravning, sokkel og armeringer har fundet sted.
35 % betales når tag, indvendige og udvendige mure samt første fase af installationer er udført.
25 % når vinduer, døre, maling, fliser osv. er monteret.
5 % betales når huset er færdig.
Disse procenttal er kun retningsgivende. Undertegnede har senere erfaret at det kan være meget forskelligt hvor meget der falder hvornår. Men man skal altid sikre sig at sidste rate først falder når huset er 100% færdigt, hvis der er byggeri involveret.
Er huset færdigbygget nyt el. brugt betales der næsten altid kontant.
Derudover:
Advokat – er alle regler tilgodeset, fri og ubehæftet, lovlighed etc.
Notar, certificerer alle formaliteter omkring handelen.
Bygningsinspektør tjekker at konstruktionen overholder regulativer og statslige krav.
En indfødt/revisor som kender skatteregler, evt. fælder og tilslutningsafgifter.
Bank, som har on line banking (National Bnk of Greece, Alfa).
Evt. en translatør til oversættelse.
top
Hvad med depositum?
Når man køber hus eller grund gennem en ejendomsmægler eller -handler er det helt normalt at betale et depositum. Det gør man normalt ikke, når der er tale om privat handel. Depositum binder både køber og sælger og bruges til forskel for ejendomshandel i andre lande ofte i Grækenland, fordi køber i langt de fleste tilfælde har hele købesummen kontant og handelen derfor kan foregå endog meget hurtigt, hvis viljen er til stede. Depositum udgør oftest 10% af den aftalte købesum, når man indgår forhånds- eller reservationsaftale. I tilfælde af at man skifter mening undervejs, mister man normalt hele sit depositum, men det er noget man må slås med ejendomshandleren om - specielt hvis man ønsker at købe en anden ejendom hos samme firma eller mægler. Hvis sælger skifter mening, er han forpligtet til at levere hele depositum tilbage + 100%, men det kræver en indsats, da grækere ikke er glade for at returnere penge. Af samme grund skal man aldrig betale noget helt ud i forvejen, hvis man vil sikre sig sælgers engagement og commitment hele salgsforløbet igennem. Det gælder for ALLE handler i Grækenland.
Det kan derfor være en rigtig god idé at have et vist beløb klar, når man er ude at se på ejendomme i det græske, da man jo nødig vil miste drømmehuset på grund af egen langsommelighed. Derudover er det selvfølgelig en tilkendegivelse overfor sælger af, at man mener det alvorligt (som en ferierende græsk/amerikansk emigrant bramfrit udtrykker det "...her i Grækenland skal man indstille sig på 50% redelig snak og 50% bullshit..."). På den anden side skal men heller ikke forhaste sig hvis man på nogen måde er i tvivl. Huse står ofte til salg i årevis og selv om man ikke får det første drømmehus, får man nok det næste....eller det næste.... Grækenland løber ikke tør for huse til salg, heller ikke Skopelos.
En nedskrevet købsaftale - det vi kalder en slutseddel - kan indgås, hvis man er usikker på om sælger vil tilgodese andre interessenter i perioden indtil underskrivelsen af contract'en. Hvis man således ønsker at binde sælger, skal betingelserne for denne binding indgå i købsaftalen. Købsaftalen indeholder navnene på sælger og køber, hvilken pris der er aftalt, og hvorledes den endelige købesum vil blive overført samt alle andre præmisser for ejendomshandelen, man måtte blive enige om. Købsaftale skal sammen med alle andre papirer vedr. ejendomshandelen, tinglyste klausuler, skattepapirer, landkort og meget mere som advokaten har tjek på være tilstede hos notaren, som på baggrund heraf udformer contract'en. Bemærk at det ikke har været et lovkrav i Grækenland, at der skulle foreligge en tegning af huse bygget før 1985. Husene er derfor ofte bygget "ud af hovedet" på bygherren og de involverede håndværkere, hvilket også sætter et umiskendeligt præg på de kringelkrogede bygninger, der ofte er et resultat af manglende planlægning og det muliges kunst på alt for lidt plads. Det samme gælder vand- og elinstallationer. Matrikelkort har derimod altid været et krav, da det jo afgrænser ejerens råderum i forhold til naboernes. Hvad man laver på egen matrikel, er der tradition for, man selv bestemmer.
top
Hvad indeholder en contract?
En græsk contract er meget anderledes end et dansk skøde. Hvor det danske skøde opregner konkrete faktuelle oplysninger og aftaler, er der mere historie og narrativitet i en græsk contract, som også indeholder ejendommens ejere gennem flere generationer, arvesager, alle naboer, alle købsinvolverede og understregning af ny adkomstret for ejendommen. Dette er ofte skilt ud i separate dele for bygning og grund, som åbenbart ikke som i Danmark altid har været at betragte som en enhed, men to adskilte. Dette skal ikke uddybes yderligere her. Men traditionelt har det vigtigste været grundstykket, det er altid minutiøst beregnet og beskrevet, hvorimod bygninger er meget mere løst beskrevet, hvis de i det hele taget er det.
Huse i Grækenland ejers ofte af flere personer, så derfor skal man sikrer sig at ALLE er skrevet ind i contracten og at alle skriver under på papirerne.
Der er som tidligere nævnt for huse bygget før 1985 ingen tegningspligt og huse fra før 1960 er ofte opført uden byggetilladelse. Dvs. at man ofte køber et hus, som aldrig har eksisteret på papir, men er et resultat af mange års udbygninger. Til gengæld skal der foreligge kort over grunden, da det er mere afgørende for ejerforholdet i Grækenland. Ideen er jo den, at når man har erhvervet sig et stykke land bygger man sig et hus, som i bund og grund er ens eget og opført i forhold til ejerens egne behov. Derfor er mange bygninger i Grækenland da også vinde og skæve og ville ikke have en chance for at blive godkendt i Danmark. Men det gælder mange ting i det græske og overordnet set ville Grækenland blive lukket, hvis man pudsede det danske arbejdstilsyn på kulturen. Lovene er imidlertid skærpet flere gange - i forlængelse af landets deltagelse i EU - og hvis man idag køber et hus, som er opført uden byggetilladelse skal man betale et gebyr, som er omvendt proportionalt med husets alder. Jo ældre jo mindre og omvendt. Huse fra før 1955 kan godkendes uden gebyr. Huse fra dette århundrede koster et voldsomt gebyr, hvis man ikke har sørget for byggetilladelse. Har man således købt katten i sækken kan man selvfølgelig anlægge regres mod sælgeren, men men det kan generelt frarådes som udlænding at køre en græsk retssag hvis ikke beløbet der strides om er ualmindeligt stort. Ikke fordi sagen stiller sig anderledes for udlændinge, men fordi det kulturelt betingede bureaukrati stiller alt for store krav til ens tålmodighed, velbefindende og rimelighedsgrænser.
top
Kan det betale sig at etablere en konto i en lokal bank?
Absolut - det er nærmest at betragte som et must. Det er nemt og hurtigt. Bankerne er vant til det og ved hjælp af BIC systemet er det nemt at overføre penge til sin egen konto eller andres konti i udlandet. Beløb over 500.000 kr. skal indberettes til Nationalbanken - det sørger din lokale bank for.
top
Hvad hvis der opstår hindringer eller sælger skifter mening?
Hvis søgning i "Land Registry Office" resulterer i fund af utilbørlige klausuler på ejendommen eller i området har man krav på at få sit depositum refunderet. Hvis sælger skifter mening er det normalt at han skal returnere depositum plus et tilsvarende beløb (100% af depositum) som kompensation for den ulejlighed han har forvoldt køber. Hvis køber fortryder, mistes hele depositum.
top
Skal jeg betale skat når jeg køber en ejendom i Grækenland?
Ja, Du skal betale en engangsskat - punktskat - der beregnes ud fra den offentlige vurdering. Beløbet beregnes ud fra "the assessed value" og er lavere end markedsværdien. Skatten er på 9% to 11% af den offentlige vurdering.
top
Hvordan skal jeg forholde mig til ekstra omkostninger?
Det anbefales at sætte 12-15% af købesummen af til ekstra omkostninger til div. afgifter, tjenstydelser og skatter.
top
Hvad med byggetilladelser?
Hvis man umiddelbart ønsker en byggetilladelse er det naturligvis afgørende at dit landstykke ligger inden for en byzone.
Hvis din grund ikke ligger direkte i en by, landsby eller i en eksisterende klynge af bebyggelser, men inden for en zone, der er omfattet af byplanlægningen, vil du få byggetilladelse umiddelbart, hvis grunden er på mindst 2000 m2 og grænser op til offentlig vej.
Hvis din grund hverken ligger i en byzone eller et område der er omfattet af byplanlægningen, får du tilladelse til at bygge hvis grundstykket er på mindst 4000 m2 forudsat det ikke er omfattet af skov eller der er arkæologiske hensyn at tage på baggrund af restriktioner og almindelige regelsæt fra "Department of Archeology"
Autoriserede arkitekter og ingeniører kan hyres i forbindelse . Ansøgning om tilbygninger skal i øvrigt forsynes af styrkebergninger på de eksisterende bygninger og der skal foretmed planlægning og gennemførsel af ny- og tilbygninger. Kun registrerede personer og firmaer har lov til at gennemføre nybyggeri. Men tilbygning kan i dag kun gennemføres hvis man kan præstere en original byggetilladelse på de eksisterende bygningerages seismologiske beregninger på både eksisterende og nye bygninger da det hele skal kunne modstå jordskælv af en vis størrelse.
Prisen er normalt 4-5% af byggeriets kostpris.
I praksis opererer grækerne med en autoriseret model, hvor man lovformeligt søger om byggetilladelse, som man efter en rum tid modtager, specielt hvis man personligt presser på og en uautoriseret model, hvor man blot går i gang med byggeriet med henblik på senere at få tilgivelse og evt. tilladelse. Se i øvrigt afsnittet om "Hvad indeholder en contract". Har man købt et ældre hus er det ikke sikkert der eksisterer en byggetilladelse overhovedet. Nogen gange kan man dog være heldig at finde en på et historisk arkiv hvis myndighederne ikke selv ligger inde med en sådan.
top
Hvad med kommunale skatter og andre regelmæssige afgifter?
Kommunale skatter og betaling af offentlige tjenstydelser er indkalkuleret i elektricitetsregningen. Regn med at få en regning hver anden måned, men lad din lokale bankkonto automatisk betale den via en stående ordre. Beløbene er forsvindende små, da de offentlige ydelse som i Danmark ikke er belagt med skatter og punktafgifter. Regningen inkluderer TV-licens. Græsk fjernsyn er indholdsmæssigt elendigt, om muligt værre end i Danmark. Men hvem tager også til Grækenland for at se fjernsyn?
top
top
|